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银行内部人士提醒:有人提前还房贷,误以为自己赚了,其实是在给银行白白“送钱”!
来源: 职场火锅      时间:2023-08-15 23:21:55

今年以来,楼市大动荡,有好有坏。好消息之一,是出台了一些短期利好政策,其中包括下调房贷利率到4%以下。面对这个利好,几家欢喜几家愁,没买房的高兴,刚买房的苦恼,想提前还贷的纠结。

今年还流行“提前还贷”,道理很简单,以前房贷利率六个多点,现在只有三四个点,如果提前还掉贷款,一正一反,当即省了三个点。省了就是赚了,100万贷款省3%,一年就能省3万。就业如此惨淡,3万可养活一个人。另外,经营惨淡,提前还贷,不敢负债,减轻未来生存的压力。


【资料图】

那么,提前还贷,是对还是错呢?银行内部人士提醒:有些人提前还贷是赚了,有些人不了解情况,就可能是在给银行“白送钱”,还误以为是自己赚了。

【1】为什么要提前还房贷?

对于普通家庭来说,一般都是砸锅卖铁付个首付,然后慢慢还几十年房贷。三年口罩影响,很多人失业或降薪,无法按时还贷。关键是房贷利率大降,对没买房的人是利好,对刚买房的人是纠结。

房贷利率一正一反,差价不少,提前还贷,可以减轻还贷的压力。提前还贷,可以防止未来的负债压力,预防房贷利率进一步下降,应对未来的不确定性。

【2】该不该提前还贷呢?

该不该提前还房贷呢?家家都有一本难念的经,公说公有理婆说婆有理。首先,要看你的贷款利率和所选择的还款方式。

购房者选择的是商业性贷款,通常是先缴纳首付,剩下款项以贷款的方式偿还,还款方式有等额本息和等额本金两种。

一般人会选择等额本息的还款方式:扣款金额在整个还款期间内是固定的,越往后,利息在扣款中的比例越降低,本金比例逐渐上升。还款前期,偿还的都是利息,就算提前还贷也等于是在给银行白送钱。

另外,你还要仔细看看《贷款合同》,比如,有些银行约定你提前还房贷等于提前终止房贷合同,会收取违约金,有的银行则没有。

还有一种情况,如果你使用了住房公积金贷款,特别是用了国管住房公积金,贷款利率非常低,而且长期从住房公积金里支出,并不影响你利用工资生活。且,长期固定安全的理财收益就能跑赢贷款利率,这种情况就尽量不要提前还贷。

【3】因人而异进行还贷。

(1)等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。越到后期,所剩本金越少,所产生的利息也越少。如果已还款超过1/3了,说明已还近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

(2)等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

(3)用住房公积金贷款或贷款时有折扣的。比如,在国管公积金和市管公积金中,会享受较低的贷款利率。在某些时候,有些银行会搞贷款优惠活动,给出了较低的利率。你已经享受了较低的利率和较大折扣的利率优惠,现在处于降息通道,余钱不要提前还贷,安全理财更划算。

(4)如果你贷的是较高利率的商业贷款,手上有一些余钱,没有合适的投资渠道(银行存款利率太低,股市亏损风险太大),闲置资金无法获得较高收益,也无法在通货膨胀的压力下保值增值,提前还房贷在一定程度上节省了财务支出。

(5)如果你的还款能力较弱,手上没有较大资金提前还贷,原则上不要借钱去提前还房贷,这样的风险比较大。家庭留有应急储备金的,也不要用来提前还房贷,一旦出现突发情况就没钱应急了。

PS:以上都是大原则、大框架的意见,还有一些小技巧,仅供参考:

(1)不要全部提前还贷。每月至少保留1000元的还款额,利用房贷抵个税的政策,根据收入情况能抵3%-45%的个税,这一点就跑赢了大多数理财收益。

(2)保留每月还款额要覆盖每月公积金。公积金的年息仅为1.5%,通过还贷抵扣,使公积金变为流动资金,用于理财、投资或应急,收益明显。

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